Gestion


NOTRE MISSION


  • Mettre son patrimoine en location ou rechercher un logement constitue un acte important.
  • Confier son bien au service Ellipse Gestion, c'est l'assurance d'être accompagné par un professionnel prenant en charge toutes ces démarches. Fort d'une expérience de 15 ans dans la gestion locative, Ellipse Gestion offre en effet une expertise de haut niveau dans sa relation avec le locataire comme avec le bailleur.
  • D'une manière générale, notre savoir-faire nous permet de prendre avec les propriétaires, les meilleures décisions afin d'optimiser les revenus locatifs et de valoriser leur patrimoine.
  • Afin de mieux comprendre notre travail quant à la gestion de votre bien, vous découvrirez ci-après, les différents mandats qui s'offrent à vous, les honoraires, les diagnostics techniques...
  • Nous restons à votre disposition pour tous compléments d'informations.

    Notre service gestion est composé de :

  • Béatrice TRECCO
    Responsable gestion locative.
  • Vanessa ROCHET
    Recherche des locataires et gestion travaux...
  • Christelle de DOMPSURE
    Responsable de l’agence
  • Agnès PORTE
    Conseillère en immobilier locatif
  • Tonicia IMAYANGA.
    Conseillère en immobilier locatif
  • la recherche des locataires,
  • une étude personnalisée pour chaque dossier,
  • le traitement des dossiers LOCA-PASS (Financement du dépôt de garantie et garantie loyers impayés),
  • le traitement des demandes d'allocations logements,
  • la rédaction du bail,
  • la rédaction des états des lieux d'entrée et de sortie.
  • site Internet : www.cabinet-mesmacque.fr,
  • site Internet : www.fontainebleau-immobilier.com,
  • site Internet « acheter-louer » « se loger » « logic-immo.com »
  • affichage en vitrine de nos agences de Fontainebleau et Bois le Roi,
  • journaux périodiques : acheter-louer, la République,
  • apposition de panneaux.
  • les appels de loyer et le quittancement,
  • le recouvrement des loyers,
  • le suivi des baux (litiges, congés...),
  • l'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie,
  • le suivi des travaux (prise de rendez-vous pour établissement de devis, suivi des entreprises...),
  • la récupération des charges et taxes locatives,
  • l'envoi d'un compte-rendu de gérance mensuel,
  • la déclaration de T.V.A.
  • l'envoi d'un état des revenus locatifs annuels.

Ellipse gestion propose une assurance loyers impayés avec notre partenaire et caisse de garantie SOCAF / SAA dont l'utilité et l'efficacité sont prouvées (voir note relative aux loyers impayés).

  • Les honoraires de gestion locative, de recherche de locataires et de procédure sont désormais déductibles de vos revenus fonciers si vous optez pour une déclaration de type 2044.
  • LES HONORAIRES

6,5 % hors taxes du loyer mensuel hors charges + TVA 20 %

Nous respectons la loi ALLUR

Les honoraires de location et d'état de lieux sont à partager par moitié entre le propriétaire bailleur et le locataire entrant.

Le projet de loi contre l'exclusion prévoit de taxer les logements vacants et de renforcer les droits des locataires défaillants.

En effet, les locataires profitent d'un délai supplémentaire de 60 jours entre la délivrance de l'assignation et de la comparution devant le juge. Un grand nombre d'entre vous informé, de ces projets, nous ont interrogé quant aux moyens que nous pourrions leur apporter pour protéger leur patrimoine et leurs revenus.

L'assurance Loyers Impayés répond indiscutablement à cette attente, aussi, nous avons pris l'initiative de mettre en place un contrat d'assurance Groupe, souscrit auprès de notre partenaire SOCAF / SAA, qui garantit le paiement des loyers en cas de défaillance de règlement des locataires.

Le coût de cette assurance a été fixé à 2,50 % TTC du montant du loyer, charges et taxes, pour une garantie illimitée sans franchise, sans délai de carence et sans limite de somme. De plus, 85 % de la prime payée est déductible de vos revenus fonciers (article 22 de la loi de finances rectificative pour 1996).

Outre le remboursement de vos loyers, charges et taxes, cette assurance prend en compte le coût des procédures contentieuses et judiciaires que vous devriez assumer vous-même, si un tel problème se produisait.

Nous espérons avoir attiré votre attention sur la réelle sécurité que peut apporter ce contrat d'assurance LEXIQUE

Le dépôt de garantie (DG) :
Il est transféré sur le compte du propriétaire ou conservé à l'agence (selon votre choix), il est égal à 1 mois de loyer en non meublé et 2 mois en meublé.

La caution solidaire :
Engagement unilatéral pris par un garant de payer les sommes dues au bailleur en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. La rédaction de l'engagement de caution solidaire doit répondre à des règles précises pour être valable.

Le quittancement :
Etape mensuelle envoyée à terme à échoir. Il permet au locataire de savoir ce qu'il doit acquitter pour le mois en cours (l'avis d'échéance) et ce qu'il a réglé pour le mois précédent (quittance).

Le compte rendu de gérance (CRG) :
Ce document envoyé mensuellement détail tout les mouvements financiers effectués sur le compte du propriétaire : paiement du dépôt de garantie, loyers, travaux... En fonction de la date de règlement des locataires et de vos souhaits, nous effectuons une édition des CRG tous les 10, 20 et 30 du mois (paiement par virement ou chèque).

Révision des loyers :
Faite automatiquement à date anniversaire du bail selon l'indice IRL (INSEE).

Gestion des congés :
Le congé doit être déclaré dans le délai prévu par la loi du 6 juillet 1989. Dès sa réception, nous prévenons le propriétaire afin de convenir avec lui des conditions de relocation, nous mettons en place l'organisation des visites, état des lieux de sortie, relocation... (voir note relative aux formalités de congés)

La déclaration de revenus :
Tous les ans vous recevrez un état individuel sur lequel figurent tous les renseignements nécessaires pour remplir votre déclaration de revenus.

  • La mise en location d'un bien implique des diagnostics et constats à joindre au bail de location.
  • Il doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat lors de la signature ou de son renouvellement.
  • Il comprend :
  • QUOI : Répertorie les risques naturels et technologiques de la zone du bien
  • CONCERNE : Bien bâti ou non situé en zone de sismicité et/ou dans une zone couverte par un plan de prévention
  • QUAND : A la signature du bail
  • VALIDITE : 6 mois
  • QUOI : Classifie le logement en fonction de la consommation d'énergie primaire calculée et sur l'émission de CO²
  • CONCERNE : Tous immeuble bâti
  • QUAND : A la signature du bail
  • VALIDITE : 10 ans (sauf travaux récents)
  • QUOI : Mesure des concentrations en plomb des revêtements du bien, et repérage des facteurs de dégradation du bâti, afin de lutter contre le saturnisme et situations d'insalubrité
  • CONCERNE : Tout immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949
  • QUAND : A la signature du bail (à compter du 12 août 2008)
  • VALIDITE : 6 ans (illimité s'il n'y a pas de plomb)

Vous êtes salarié :

  • pièce d'identité délivrée par l'administration française
  • 3 dernières quittances de loyer ou taxe foncière ou attestation d'hébergement
  • dernière quittance EDF-GDF
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • dernier avis annuel d'imposition
  • RIB, RICE ou RIP
  • Attestation d'allocation familiale (s'il y a lieu)
  • En cas d'embauche récente : attestation d'embauche et de salaire ou copie du contrat de travail précisant que la période d'essai est terminée

Vous êtes dirigeant de société : (au moins deux ans d'existence)

pièce d'identité délivrée par l'administration française 3 dernières quittances de loyer ou taxe foncière ou attestation d'hébergement dernière quittance EDF-GDF 3 derniers bulletins de salaire si gérant salarié dernier avis annuel d'imposition ou 2 derniers avis annuels d'imposition et attestation de l'expert comptable attestant des revenus pour l'année en cours si gérant non salarié extrait kbis de moins de 3 mois RIB, RICE ou RIP Attestations d'allocations familiales (s'il y a lieu)


Vous êtes commerçant, artisan ou profession libérale : (au moins deux ans d'existence)
  • pièce d'identité délivrée par l'administration française
  • 3 dernières quittances de loyer ou taxe foncière ou attestation d'hébergement
  • dernière quittance EDF-GDF
  • 2 derniers avis annuels d'imposition
  • extrait kbis de moins de 3 mois pour artisan et commerçant ou carte d'identité professionnelle en cours de validité pour les professions libérales
  • RIB, RICE ou RIP
  • Attestations d'allocations familiales (s'il y a lieu)

Candidats pour lesquels une caution solidaire et conjointe ou bancaire est obligatoire

  • en original (les copies seront faîtes à l'agence)
  • les personnes se portant caution solidaire doivent fournir les mêmes documents que ceux exigés des locataires (cf. recto) NOTE RELATIVE AUX FORMALITES DE CONGES

Il permet d'évaluer précisément, s'il y a lieu, le montant et la durée des travaux de remise en état du logement libéré mais aussi de vous signaler les éventuelles dégradations locatives à votre charge. Il est donc très important que vous facilitiez son établissement, et ce, très rapidement.

Dans le cas où des dégradations locatives vous seraient imputées, vous pourrez :

réaliser vous-même (ou faire réaliser) les travaux nécessaires ; il est dans ce cas ; bien entendu que la qualité d'exécution doit nous paraître irréprochable.
accepter le forfait, établi à partir d'un barème de prix pondéré par un coefficient de vétusté, que nous vous proposerons, ce qui vous permettra de récupérer plus rapidement le remboursement de votre dépôt de garantie.
régler, sur justificatifs, le montant des travaux de remise en état vous incombant ; dans ce cas, nous ne seront en mesure de vous rembourser votre dépôt de garantie, qu'après réception de la totalité des factures concernées.

Vous devrez continuer à nous régler le montant de vos échéances, comprenant le loyer, et les acomptes sur charges, jusqu'à la date de fin contractuelle de votre bail.

Nous vous rappelons que le dépôt de garantie, ne peut en aucun cas servir au règlement des dernières échéances.

La taxe d'habitation doit être payée par l'occupant des lieux au 1er janvier de l'année considérée (année du départ) quelque soit le temps écoulé depuis cette année.

  • Nous vous remercions de bien vouloir faciliter, tout au long de votre préavis la visite de votre logement.
  • Nous vous préviendrons, par avance des rendez-vous pris.
  • ETAT DES LIEUX DE SORTIE
  • Une fois la location vidée de tous vos meubles, nous constaterons conjointement l'état du logement (ainsi que celui des caves, parking -également libérés-) comme nous l'avons fait à votre arrivée. Ce document contractuel, signé par vous ainsi que par notre représentant est fondamental pour l'arrêté de votre compte. Nous vous en remettrons un exemplaire.
  • Il déclenche le remboursement de votre dépôt de garantie.

Vous devrez, à l'issue de cet état des lieux, remettre à notre représentant la totalité des clés et cartes magnétiques qui vous ont été confiées ou que vous avez vous-même confiées à votre entourage.

Nous nous efforçons, dans la mesure du possible, de réduire le délai légal de deux mois prévu pour restituer le dépôt de garantie. Pour cela, n'oubliez pas de nous communiquer votre nouvelle adresse.

Le jour de l'état des lieux de sortie, nous procéderons aux relevés de compteurs ; vous devez ensuite prendre contact avec les services EDF – GDF et EAU afin de communiquer ces relevés et clôturer vos comptes.